Zugang zu Neubaufinanzierungen von Renditeliegenschaften

Jan Würgler
13. Feb.
3 Min. Lesezeit

Die Finanzierung von Neubauprojekten im Renditebereich ist anspruchsvoller geworden. Regulatorische Vorgaben, verschärfte Eigenmittelanforderungen und konservativere Bewertungsansätze führen dazu, dass heute deutlich mehr Projekte an der Finanzierung scheitern als noch vor wenigen Jahren. Nicht weil die Lage schlecht wäre. Nicht weil die Nachfrage fehlt. Sondern weil Struktur, Aufbereitung und Argumentation gegenüber den Kapitalgebern nicht überzeugen.

Genau hier setzt unsere Arbeit bei der Affines AG an.

Banken finanzieren keine Visionen. Sie finanzieren sauber strukturierte, nachvollziehbare und risikoadäquat aufgebaute Projekte. Wer heute eine Neubau-Renditeliegenschaft realisieren will, muss verstehen, wie Kreditabteilungen denken, wie Bewertungsmodelle funktionieren und welche Kennzahlen tatsächlich ausschlaggebend sind.

Ein aktuelles Beispiel aus unserer Praxis verdeutlicht dies.

Ein professioneller Entwickler plant ein Mehrfamilienhaus mit 18 Mietwohnungen und 22 Tiefgaragenplätzen in guter Agglomerationslage im Kanton Zürich. Die Baubewilligung ist rechtskräftig, ein Totalunternehmervertrag liegt vor, 35% der Fläche sind bei Baustart bereits vorvermietet. Die Ausgangslage ist solide.

Die Gesamtinvestition beträgt CHF 13.6 Mio. Die Baukosten bewegen sich mit rund CHF 4’280 pro Quadratmeter Nettowohnfläche im regionalen Benchmark und sind mit marktüblichen Kennwerten, unter anderem aus Datenquellen wie Wüest Partner – belegbar. Genau diese Übereinstimmung mit bankinternen Vergleichsdaten reduziert Rückfragen und beschleunigt die Kreditprüfung erheblich.

Auf der Ertragsseite wird bewusst konservativ gerechnet. Die durchschnittliche Marktmiete von CHF 305 pro Quadratmeter und Jahr ist durch Referenzobjekte dokumentiert. Daraus ergibt sich eine Bruttosollmiete von CHF 667’350.

Nach banküblicher Bereinigung, 3.5% struktureller Leerstand sowie pauschale Ansätze für Bewirtschaftung, Unterhalt und Rückstellungen, resultiert ein nachhaltig anrechenbarer Nettoertrag von rund CHF 605’000.

Bei einem Kapitalisierungssatz von 4.50% ergibt sich daraus ein konservativer Ertragswert von rund CHF 13.45 Mio. Banken finanzieren im aktuellen Marktumfeld etwa 70 Prozent dieses nachhaltigen Ertragswertes. In diesem Fall entspricht das einer möglichen Fremdfinanzierung von rund CHF 9.4 Mio.

Der Entwickler bringt insgesamt CHF 4.18 Mio. Eigenmittel ein, was einer Quote von rund 31% entspricht. Damit ist das Projekt tragfähig strukturiert – nicht auf Basis der Anlagekosten, sondern auf Basis des nachhaltig erzielbaren Ertragswertes.

Genau diese Differenzierung ist entscheidend.

Viele Projekte werden kostengetrieben kalkuliert. Professionelle Strukturierung hingegen ist ertragswertgetrieben. Wer diesen Unterschied nicht sauber herausarbeitet, riskiert Finanzierungslücken oder unnötig hohe Eigenmittelbindungen.

Doch Zahlen allein reichen nicht.

Banken prüfen heute sehr genau:

Wer steht hinter der Projektgesellschaft?
Sind Eigentümerstrukturen transparent?
Bestehen Interessenskonflikte zwischen Bauherrschaft und Totalunternehmer?
Sind Baukosten marktgerecht oder enthalten sie verdeckte Margen?
Sind Mieten realistisch oder über den banküblichen Vergleichswerten angesetzt?
Gibt es Betreibungen, Nachschusspflichten oder sonstige Risiken?

Ein professionelles Finanzierungsdossier beantwortet diese Fragen proaktiv, bevor sie gestellt werden.

Bei der Affines AG begleiten wir Entwickler nicht nur bei der reinen Finanzierungsanfrage. Wir strukturieren Projekte bankkonform, prüfen Mieten und Baukosten gegen marktübliche Benchmarks, optimieren die Eigenmittelstruktur und bereiten sämtliche Unterlagen so auf, dass Kreditabteilungen effizient und positiv entscheiden können.

Darüber hinaus schreiben wir Projekte gezielt bei verschiedenen Kapitalgebern aus. Dieser Wettbewerb führt häufig zu besseren Konditionen, flexibleren Covenants und einer insgesamt stabileren Finanzierungsstruktur.

Unser Anspruch ist nicht nur, eine Finanzierung zu erhalten.

Unser Anspruch ist es, für unsere Kunden das Optimum herauszuholen => strukturell, wirtschaftlich und verhandlungstechnisch.

Neubauprojekte im Renditebereich sind auch heute finanzierbar. Entscheidend ist jedoch die professionelle Aufbereitung, die strategische Positionierung gegenüber Kapitalgebern und ein tiefes Verständnis für bankinterne Entscheidungsprozesse.