Ist jetzt der richtige Zeitpunkt, in Renditeliegenschaften in der Schweiz zu investieren?

Jan Würgler
26. Sept.
3 Min. Lesezeit

Die Frage, ob jetzt ein guter Moment für den Kauf einer Renditeliegenschaft ist, beschäftigt viele Anleger. Die Zinsen sind nach der Phase hoher Teuerung wieder gesunken, die Nachfrage nach Wohnraum bleibt stabil und institutionelle Investoren halten dem Markt die Treue. Gleichzeitig warnen Experten vor Überbewertungen in Spitzenlagen und verweisen auf die Notwendigkeit sorgfältiger Kalkulationen.

Meine Einschätzung:

Ja, jetzt ist ein guter Zeitpunkt nach Investitionsgelegenheiten Ausschau zu halten. Wer ein Objekt findet, das in einer fundierten Kalkulation wirtschaftliches Potenzial zeigt, sollte nicht zögern.

Die Marktlage 2025 im Überblick

Die Schweizerische Nationalbank hat die Zinsen deutlich gesenkt, wodurch Hypothekarfinanzierungen wieder attraktiver geworden sind. Parallel dazu verzeichnen viele Regionen sinkende Leerstände, insbesondere in den Zentren und gut angebundenen Agglomerationen. Experten prognostizieren stabile, teilweise leicht steigende Mieten.

Allerdings ist der Markt nicht frei von Risiken: In Toplagen können Immobilienpreise von den fundamentalen Mieten entkoppelt sein. Für Investoren bedeutet das: Der Markt ist attraktiv, aber nur selektives Vorgehen schützt vor Enttäuschungen.

Chancen für Investoren

Die aktuellen Rahmenbedingungen eröffnen folgende Vorteile:

Günstigere Finanzierung: Tiefe Zinsen verbessern die Tragbarkeit und erhöhen die Hebelwirkung bei Fremdfinanzierungen.
Wohnraummangel als Stütze: Strukturelle Unterversorgung sichert in vielen Regionen stabile Mieteinnahmen.
Institutionelle Nachfrage: Pensionskassen und Fonds investieren weiterhin in Immobilien und stützen damit Marktwerte.
Opportunitäten abseits der Toplagen: Umnutzungen, energetische Sanierungen oder sekundäre Standorte bieten oft höhere Renditen.
ESG als Renditefaktor: Nachhaltige Gebäude sind begehrt, erzielen höhere Vermietungsquoten und profitieren von Förderungen.

Risiken, die bedacht werden müssen

Gleichzeitig sollten Anleger die folgenden Punkte nicht unterschätzen:

Bewertungsrisiken: In Spitzenmärkten können Preise bei steigenden Zinsen unter Druck geraten.
Refinanzierungsrisiko: Künftige Zinsschocks oder Margenausweitungen belasten Renditen.
Regulatorische Unsicherheiten: Anpassungen im Mietrecht oder bei Hypothekenvorgaben könnten Renditen schmälern.
Illiquidität für Private: Immobilien lassen sich nicht kurzfristig veräußern, Kapital ist langfristig gebunden.
Objektrisiken: Sanierungsaufwand, Energieeffizienz oder Mieterausfälle können Cashflows stark belasten.

Private vs. institutionelle Investoren

Private Anleger

Private Investoren punkten durch Flexibilität und können bei passenden Gelegenheiten rasch zugreifen. Mit Fremdkapital lassen sich Renditen zusätzlich hebeln und lokales Netzwerkwissen führt nicht selten zu Off-Market-Deals.

Demgegenüber stehen Risiken: eine geringe Diversifikation, höhere Kosten pro Objekt und das Risiko, bei steigenden Zinsen schnell unter Druck zu geraten.

Empfehlung: Wer als Privatperson investiert, sollte immer konservative Stress-Szenarien rechnen, ausreichende Rücklagen bilden und sich auf cashflow-starke Objekte in guten Mikrolagen konzentrieren.

Institutionelle Anleger

Pensionskassen, Versicherungen oder Fonds profitieren von Diversifikation, Skaleneffekten und professionellem Management. Sie können grössere Projekte umsetzen und nachhaltige Immobilien als Renditebooster nutzen.

Allerdings sind institutionelle Investoren mit regulatorischem Druck, komplexem Reporting und starker Konkurrenz konfrontiert.

Empfehlung: Der Fokus sollte auf Core/Core+ und Value-Add-Strategien mit klarer ESG-Story liegen, ergänzt durch aktives Portfolio-Management und strukturierte Finanzierungsinstrumente.

Die Checkliste für jede Investition

Egal ob privat oder institutionell, vor dem Kauf sollten folgende Punkte geprüft werden:

Cashflow-Berechnung mit Baseline-, Stress- und Best-Case-Szenario
Zins-Sensitivität: Auswirkungen eines +1% oder +2% höheren Hypozinses
Total Cost of Ownership inkl. Sanierungen, ESG-Anforderungen und Rückstellungen
Marktanalyse auf Mikrolagenebene (Leerstand, Mietwachstum, Nachfrage)
Exit-Szenarien und realistische Haltedauer
Prüfung regulatorischer Rahmenbedingungen
Diversifikation zur Vermeidung von Klumpenrisiken
Vollständige technische, rechtliche und steuerliche Due Diligence

Fazit: Jetzt suchen – aber mit Plan

Die Zeichen stehen gut für Investitionen in Schweizer Renditeliegenschaften: tiefe Zinsen, stabile Nachfrage und nachhaltiges institutionelles Interesse schaffen ein solides Fundament.

Für Private gilt, schnell zuschlagen ist möglich, aber nur mit konservativen Annahmen, Liquiditätsreserven und einer klaren Exit-Strategie.
Für Institutionelle liegt die Chance in selektiven, ESG-konformen Projekten und aktivem Management.

Es ist eine gute Zeit, um Gelegenheiten zu prüfen. Aber erfolgreich ist, wer selektiv vorgeht, stressgetestet kalkuliert und diszipliniert investiert.