Fragen & Antworten zur Abstimmung über den Eigenmietwert

Jan Würgler
1. Sept.
3 Min. Lesezeit

Viele Eigentümer sind unsicher, ob sich eine Änderung für sie lohnt und wie Hypotheken und Steuern davon betroffen wären. Hier finden Sie die wichtigsten Fragen und Antworten:

1. Was ist der Eigenmietwert überhaupt?

Der Eigenmietwert ist ein fiktives Einkommen, das Hauseigentümer in der Schweiz versteuern müssen, wenn sie in der eigenen Immobilie wohnen. Er entspricht ungefähr der Miete, die man zahlen müsste, wenn man das Haus oder die Wohnung nicht selbst bewohnen, sondern vermieten würde.

2. Warum gibt es den Eigenmietwert?

Die Idee ist, dass Wohneigentümer steuerlich gleich behandelt werden wie Mieter.

Ein Mieter zahlt Miete aus bereits versteuertem Einkommen.
Ein Eigentümer wohnt „gratis“ in der eigenen Immobilie – dieses „Wohnprivileg“ wird durch den Eigenmietwert ausgeglichen.

3. Was bedeutet die Abschaffung des Eigenmietwerts für die Hypothek?

Heute können Eigentümer die Hypothekarzinsen von den Steuern abziehen – das macht eine hohe Hypothek steuerlich attraktiv.

Mit Eigenmietwert: Hohe Schulden = viele Zinsabzüge = tiefere Steuerlast.
Ohne Eigenmietwert: Wenn der Eigenmietwert wegfällt, dürften auch die Abzugsmöglichkeiten für Hypozinsen stark eingeschränkt oder ganz gestrichen werden. Damit verliert eine hohe Verschuldung an steuerlichem Vorteil.

4. Wie wirkt sich eine Abschaffung auf die Steuern aus?

Das ist der schwierigste Teil, weil viele Parameter noch offen sind:

Eigentümer müssten den Eigenmietwert nicht mehr versteuern → tendenziell weniger Einkommensteuer.
Gleichzeitig könnten Abzüge (Hypozinsen, Unterhalt, Energiesparmassnahmen) wegfallen → tendenziell mehr Einkommensteuer.
Unter dem Strich profitieren vor allem jene, die wenig oder keine Hypothek mehr haben. Wer hoch verschuldet ist, könnte sogar mehr Steuern bezahlen.

5. Wer profitiert eher von einer Abschaffung?

Gewinner: Pensionierte und Eigentümer mit tiefer Hypothek, die heute kaum mehr Zinsen abziehen können, aber noch den Eigenmietwert versteuern müssen.
Verlierer: Junge Familien und Eigentümer mit hohen Hypotheken, die heute stark von den Schuldzinsen-Abzügen profitieren.

6. Was passiert mit Unterhalts- und Energiesparabzügen?

Heute können Eigentümer den Unterhalt (z. B. Fassadensanierung, Heizung) sowie Energiesparinvestitionen abziehen. Bei einer Abschaffung des Eigenmietwerts ist offen, ob diese Abzüge gestrichen oder zumindest eingeschränkt werden. Das könnte die Steuerbelastung bei Renovationen erhöhen.

7. Wird weniger in Immobilien investiert?

Ja, das ist möglich. Wenn Unterhalts- und Energiesparabzüge wegfallen, sinkt der steuerliche Anreiz für Renovationen. Kritiker befürchten deshalb, dass:

weniger in die eigenen vier Wände investiert wird,
Hauseigentümer Sanierungen hinauszögern oder günstiger ausführen lassen,
Handwerker vermehrt „schwarz“ bezahlt werden, da der offizielle Abzug als steuerlicher Vorteil entfällt.

8. Sollte man die Hypothek jetzt zurückzahlen?

Solange unklar ist, wie die Reform genau ausgestaltet wird, lohnt sich kein überstürzter Entscheid. Grundsätzlich gilt:

Wer eine kleine Hypothek hat, profitiert eher von einer Abschaffung.
Wer eine hohe Hypothek hat, könnte steuerlich verlieren – aber wenn die Zinsen tief bleiben, ist die Belastung trotzdem tragbar.

9. Warum ist es so schwierig, eine klare Meinung zu bilden?

Weil niemand weiss, wie die Kompensationen aussehen. Der Eigenmietwert könnte zwar abgeschafft werden, aber gleichzeitig könnten Steuerabzüge wegfallen oder die Abzüge für Zweitliegenschaften anders geregelt werden. Dadurch ist unklar, ob man am Ende tatsächlich mehr oder weniger bezahlt.

✅ Fazit:Die bevorstehende Abstimmung über den Eigenmietwert ist ein klassisches Beispiel für eine Reform mit vielen Unbekannten. Klar ist: Die Themen Hypothek, Eigenmietwert und Steuern hängen eng zusammen. Ob sich die Abschaffung lohnt, hängt stark von der persönlichen Situation (Alter, Hypothek, Unterhalt, Einkommen) ab. Dazu kommt: Ohne steuerliche Anreize könnte weniger in Immobilien investiert und mehr Schwarzarbeit gefördert werden.