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  • AutorenbildJens Behring

Part 1: Hype Metaverse: Eine Chance für Immobilieninvestitionen?


Das Metaverse ist aktuell in aller Munde. Spätestens seit der Facebook-Konzern bekannt gab, seinen Firmennamen in «Meta» zu ändern und zukünftig das Thema verstärkt voranzutreiben, ist ein Hype um das Thema entstanden. Alleine die Metaverse Plattform «The Sandbox» konnte einen Rekordumsatz von knapp USD 16 Mio. vermelden, an einem einzigen Tag. Dies zeigt anschaulich die aktuelle Bekanntheit des Metaverse[1]. Jedoch ist das Thema gar nicht so neu: Denn bereits 2003 wird mit «Second Life» eine virtuelle Welt lanciert, wobei zu Spitzenzeiten etwas mehr als über eine Million aktive Nutzer:innen pro Monat verzeichnet werden. Die erste Millionärin des Metaversums hat es bereits 2006 geschafft, als Immobilienhändlerin reich zu werden, indem sie virtuelles Land kaufte und darauf Gebäude erstellte, welche sie später an Drittpersonen verkaufte oder vermietete. Potential für Geschäfte mit Grundstücken und Gebäuden in der virtuellen Welt scheint durchaus vorhanden zu sein. Chancen bedeuten gleichzeitig aber auch Risiken. «Second Life» beispielsweise wurde mit zunehmender Beliebtheit in der breiten Öffentlichkeit als virtuelle Welt der Eskapaden wahrgenommen. Dubiose Angebote in den Bereichen Glücksspiel, Bankenwesen und Pornografie führten zu Strafuntersuchungen in der realen Welt. Im Bankenwesen kam es gar zu einem Schaltersturm, was zu Verlusten von Spieler:innen führte. Die Beliebtheit der Plattform sank rapide und der anfängliche Hype flachte ab[2]. Für Immobilieninvestor:innen stellt sich somit die Frage, inwieweit sich eine Anlage im Bereich Metaverse wirklich lohnt. Dieser Frage geht vorliegender Blogbeitrag nach und zeigt auf, welche Aspekte für Investitionen sprechen und inwiefern jetzt der richtige Zeitpunkt dafür ist.


Was ist das Metaverse?

Bei Metaverse handelt es sich um eine aktuell viel diskutierte Zukunftsvision des Internets. Gabler Wirtschaftslexikon definiert Metaverse wie folgt:


Das Metaverse (deutsch Metaversum) ist ein virtueller Raum, in dem sich Benutzer (sic) mit Hilfe von Avataren bewegen und in dem sie virtuelle Artefakte beeinflussen und nutzen können, etwa wenn sie sich Kleidung überziehen, ein Haus bauen und dieses einrichten, eine Tür öffnen und auf die Strasse hinaustreten und dort Mitspieler;innen und Gleichgesinnte treffen. Wie in der realen Welt kann man dort leben, arbeiten, lernen, Handel treiben, Gespräche führen und Beziehungen aufbauen. [3]

Vier Eigenschaften sind zentral, um die Vision des Metaverse zu verstehen. Erstens geschieht alles in Echtzeit und es gibt keine Pausen. Wenn sich ein User auf der Plattform abmeldet, können andere Nutzer:innen Veränderungen an der virtuellen Welt vornehmen. Zweitens ist Metaverse grenzenlos, sprich es gibt keine Einschränkungen bezüglich Teilnehmer:innen und Anzahl der Erlebnisse. Drittens ist es interoperabel und soll aus zahlreichen unterschiedlichen Plattformen bestehen, die über offene Schnittstellen miteinander verbunden sind. Dies erlaubt es den Nutzer:innen ihre virtuellen Assets und Avatare von einer auf die andere Plattform mitzunehmen. Viertens ist Metaverse dezentral organisiert, was bedeutet, dass nicht einige wenige zentrale Plattformen eine marktbeherrschende Stellung einnehmen, sondern es sich aus einer Vielzahl von dezentralen Plattformen zusammensetzt. Somit hat niemand die zentrale Kontrolle über Metaverse[4].


Plattformen im Metaverse

Die wichtigsten drei Plattformen sind The Sandbox, Decentraland und CryptoVoxels. Zurzeit ist The Sandbox mit einem Anteil von 70%, gemessen am Transaktionsvolumen (Gesamtwert der NFT-Transaktionen) von 2021 mit Abstand die grösste Plattform am Markt. Dahinter folgen mit 24% Decentraland und mit 6% CryptoVoxels. Eine hohe Marktkonzentration ist nicht ungewöhnlich, da mit steigender Nutzer:innenzahl die Attraktivität einer Plattform zunimmt. Da Anwender:innen die Plattformen selbst mitgestalten können, verstärkt sich dieser Effekt zusätzlich. Die aktuelle Ausgangslage stellt allerdings keineswegs einen verlässlichen Indikator für die Zukunft dar. Einerseits ist es möglich, dass sich eine Marktstruktur mit einigen wenigen grossen Anbieter:innen herauskristallisiert oder dass ein fragmentierter Markt mit vielen verschiedenen Plattformen entsteht. Aktuell kommen neue Akteur:innen in den Markt und versuchen den Hype zu nutzen. Gleichzeitig haben Firmen in verwandten Anwendungsbereichen wie beispielsweise soziale Netzwerke das Potential erkannt und versuchen im Markt Fuss zu fassen[5].


Marktpotential

Das von Goldman Sachs und Citigroup geschätzte Potential des gesamten Metaverse liegt 2030 zwischen 8 und 13 Milliarden Dollar. Im Jahr 2021 haben die Verkäufe von virtuellem Land auf den vier grössten Metaverseplattformen die Summe von USD 500 Millionen übertroffen. Dieses Jahr geht man davon aus, dass sich der Wert verdoppelt und erstmals die Milliardenmarke geknackt wird. Einer der grössten Investor:innen Everyrealm (früher Republic Realm) zahlte die bisherige Rekordsumme von USD 4.3 Millionen für Land in The Sandbox. Dort entwickelt das Unternehmen 100 NFT-Inseln (Non-Fungible Token) die «Fantasy Island» genannt werden[6]. Ein Non-Fungible Token stellt einen bestimmten Gegenstand in der Blockchain dar. Dieser ist einmalig sowie nicht teilbar, sprich ein NFT existiert nur ein einziges Mal und kann ausschliesslich als Ganzes gekauft werden. NFT sind somit eine Besitzurkunde für virtuell gekaufte Assets[7]. 90 der Inseln konnten bereits am ersten Tag zu einem Preis von je USD 15'000 verkauft werden und einige davon werden für mehr als USD 100'000 zum Wiederverkauf angeboten[8]. Der durchschnittlich bezahlte Preis für ein Stück Land ist von Januar bis Dezember 2021 von USD 100 auf USD 15'000 gestiegen[9].


Chancen und Risiken von Metaverse

Die Geschäftsmodelle der Immobilienbranche sind problemlos auf das Metaverse übertragbar. Dies liegt unter anderem daran, dass in der virtuellen Welt sowie auch in der realen Welt Grundstücke gekauft sowie auch bebaut werden können. Investor:innen können Einnahmen durch Vermietung generieren sowie von der Wertsteigerung des digitalen Landes profitieren. Eine Vermietung kann beispielsweise an Unternehmen erfolgen, die das Metaverse für Werbemassnahmen nutzen möchten oder digitale Events durchführen. Aufgrund der Gestaltungsfreiheit bei Grundstücken werden eigene Objekte designt oder Kopien real existierender Gebäude erstellt. Zusätzlich sind auch interaktive Inhalte wie Minispiele in Grundstücke integriert. Das Wachstumspotential ist enorm und vieles hängt davon ab, inwiefern Metaverse noch weiter an Popularität gewinnen wird. Falls dies der Fall ist, werden sich beliebte Ort herauskristallisieren, in welchen sich virtuelle Menschenmassen tummeln. Folglich werden die Immobilienpreise rund um diese Orte beträchtlich steigen. Wichtig bei einer Investition in virtuelle Immobilien ist dabei die Wahl der Plattform beziehungsweise deren zukünftige Popularität. Aktuell ist es schwierig abzuschätzen, welche Plattform sich durchsetzen wird. Zusätzlich kommen aktuell immerzu neue Anbieter:innen hinzu, welche die Marktposition von etablierten Plattformen streitig machen. Auch die Wahl des Standortes ist innerhalb einer Plattform nicht zu unterschätzen, denn analog zur realen Welt ist die Lage ein wesentlicher Preistreiber. Im Gegensatz zur realen Welt spielen Distanzen aber keine grosse Rolle, da von Position zu Position gesprungen werden kann. Trotzdem können sich Zonen von unterschiedlicher Popularität herausbilden[10]. Interessant ist dazu ein Paper des Centers für Innovative Finance (Universität Basel), das sich mit der Frage beschäftigt, ob es hinter den Preisen eine gewisse Logik gibt oder es sich um eine Fantasiewelt handelt. Sie stellten fest, dass Parzellen an zentralen Punkten höhere Preise erzielten als abgelegenere[11].

Ein Beispiel: Wer Decentraland wählt, startet meistens an einem zentralen Ort, der Genesis Plaza. Diese Parzellen haben eine höhere Chance, zufällig entdeckt zu werden, was es für Investor:innen besonders interessant macht. Der Wert einer virtuellen Parzelle kann ebenfalls durch die Besitzer:innen von Nachbarschaftsgrundstücken beeinflusst werden. Als der Rapper Snoop Dogg letztes Jahr ankündigt, eine virtuelle Präsenz aufzubauen, bezahlte eine Person rund USD 45'000, um sein virtueller Nachbar zu werden[12].

Kritische Stimmen weisen darauf hin, dass die Preise für virtuelle Grundstücke zu hoch sind und nicht dem gegenwärtigen Aktivitätslevel entsprechen. Im Gegensatz zur realen Welt gibt es derzeit auch keine fundierte Bewertung von Grundstücken und Immobilien[13]. Wüest Partner versucht mit «Wüest Meta» in diesem Bereich eine Pionierrolle zu übernehmen und visualisiert sämtliche Grundstückstransaktionen von The Sandbox auf einer Karte. Daraus sollen in einem nächsten Schritt Kriterien für eine Bewertung abgeleitet werden[14]. Ein weiterer Risikofaktor ist die Entwicklung von Kryptowährungen. Da sämtliche Transaktionen in der virtuellen Welt damit bezahlt werden, ist deren Entwicklung für Metaverse Plattformen von entscheidender Bedeutung. Die Kryptowährungen sind sehr volatil und bei steigenden Kursen steigt die Attraktivität einer Investition ins Metaverse, jedoch umgekehrt bei sinkendem Kurs nimmt diese ab[15]. Weiter sind Themen wie Datenschutz, Privatsphäre und Cyber Security nicht abschliessend geklärt und regulatorische Rahmenbedingungen fehlen[16].


Sorgfältige Abwägung einer Investition

Zusammenfassend kann festgehalten werden, dass Immobilieninvestitionen im Metaverse durchaus ein grosses Potential aufweisen. Dabei müssen auch die Risiken miteinbezogen werden. Niemand kann momentan abschätzen, wie sich die Plattformen entwickeln und welche Bedeutung diese in der Gesellschaft einnehmen werden. Aufgrund dessen handelt sich um ein spekulatives Investment, bei dem mit einem Totalverlust gerechnet werden muss[17]. Eine Investition mit geringen Beträgen kann jedoch gleichwohl lohnenswert sein, zum Beispiel um sich mit der neuen Welt vertraut zu machen. Dabei sollten wenn möglich mehrere Plattformen berücksichtigt werden, um die Investition zu diversifizieren. Ob sich das Metaverse langfristig durchsetzen wird, hängt auch davon ab wie zugänglich und attraktiv die angebotenen Inhalte sein werden. Falls es gelingt, einen Mehrwert zu schaffen und die Besucher:innen einen Anreiz verspüren immer wieder zurückzukehren, wird die Bedeutung von Metaverse zunehmen. Falls dies nicht gelingt, wird das Interesse an der virtuellen Welt abnehmen und somit auch die Preise für Grundstück sinken, was eine Investition weniger attraktiv macht[18].


Dienstleistungen im Bereich Metaverse: Affines als zukunftsorientiertes Family Office

Affines versteht sich als Family Office für Immobiliendienstleistungen. Dies bezieht sich dabei nicht nur auf die «reale» Welt, sondern schliesst die virtuelle Welt Metaverse mit ein. Denn Affines sieht Metaverse als Entwicklung, die im Kontext der fortschreitenden Digitalisierung als Teil einer gesellschaftlichen Transformation gesehen und eingeordnet werden soll. Somit ist für Affines als zukunftsorientiertes Unternehmen klar, auch im Bereich von Metaverse Dienstleistungen anzubieten und ihre Kund:innen in diesem Bereich mit Expertise zu unterstützen. Die Dienstleistungen reichen dabei von der Entwicklung einer Anlagestrategie, der Eröffnung eines Kontos bei einer Plattform bis hin zur konkreten Umsetzung der Strategie inklusive der Beratung bei der Wahl des Grundstücks und dessen Nutzung. Der Fokus liegt dabei auf einer massgeschneiderten Beratung und Begleitung der Kund:innen, wobei die Potentiale genutzt und die Risiken abgeschätzt werden. Ziel ist es, zusammen mit den Kund:innen, einen Teil dieser «neuen» Entwicklung zu sein und diese Immobilieninvestition nachhaltig zu entwickeln und zu gestalten.


[1] Piegeler, T., & Müller, M. (2022). Real Estate Sector Briefing: Immobilien im Metaverse – Chance oder Risiko? Verfügbar unter https://www2.deloitte.com/de/de/blog/sector-briefings/2022/real-estate-sector-briefing-immobilien-im-metaverse.html [2] Gollmer, P. (2021). Schon lange vor Facebook zeigte die Online-Welt «Second Life», was im Metaversum alles möglich ist. Verfügbar unter https://www.nzz.ch/technologie/second-life-was-uns-eine-18-jaehrige-online-welt-ueber-das-metaversum-erzaehlt-ld.1653856 [3] Bendel, P. D. (2022). Metaverse. Verfügbar unter https://wirtschaftslexikon.gabler.de/definition/metaverse-123520 [4] Wege, E., & Gentner, D. A. (2022). Cross-Sector Briefing: Metaverse – Zukunft des Internets?. Verfügbar unter https://www2.deloitte.com/de/de/blog/sector-briefings/2022/cross-sector-briefing-metaverse-zukunft-des-internets.html [5] Piegeler, T., & Müller, M. (2022). Real Estate Sector Briefing: Immobilien im Metaverse – Chance oder Risiko? Verfügbar unter https://www2.deloitte.com/de/de/blog/sector-briefings/2022/real-estate-sector-briefing-immobilien-im-metaverse.html [6] Müller, N., Wieting-Kälin, N., Plebani, T., & Tock, N. (2022). Metaverse Immobilienwirtschaft: neue Welt, neue Regeln. Verfügbar unter von https://www.wuestpartner.com/ch-de/2022/07/12/metaverse-immobilienwirtschaft/ [7] Rieder, T. (2021). Non-fungible Tokens – so besitzt man heute. Verfügbar unter https://www.nzz.ch/themen-dossiers/x-days/nft-so-besitzt-man-heute-ld.1641512?trco=19001541-05-18-0001-0005-009741-00000000&s_kwcid=AL%216521%213%21517772756059%21%21%21g%21%21&gclid=CjwKCAjwm8WZBhBUEiwA178UnK3kA8kuys2U0GexUdlaU5kFmn3Gu5Q30Y0n6kC4hhHBxkfe [8] Müller, N., Wieting-Kälin, N., Plebani, T., & Tock, N. (2022). Metaverse Immobilienwirtschaft: neue Welt, neue Regeln. Verfügbar unter von https://www.wuestpartner.com/ch-de/2022/07/12/metaverse-immobilienwirtschaft/ [9] Miler, O. (2022). Chance oder Hype? Was du über das Metaverse wissen solltest. Verfügbar unter https://www.watson.ch/wirtschaft/leben/974487487-moneytalks-chance-oder-hype-was-du-ueber-das-metaverse-wissen-solltest [10] Piegeler, T., & Müller, M. (2022). Real Estate Sector Briefing: Immobilien im Metaverse – Chance oder Risiko? Verfügbar unter https://www2.deloitte.com/de/de/blog/sector-briefings/2022/real-estate-sector-briefing-immobilien-im-metaverse.html [11] Goldberg, M.; Kugler, P. & Schär, F. (2021). Land Valuation in the Metaverse: Location Matters. Verfügbar unter https://papers.ssrn.com/sol3/papers.cfm?abstract_id=3932189 [12] Gollmer, P. (2022). Eine eigene Insel mit Villa? Im Metaversum wird eifrig an diesem Traum gebaut. Verfügbar unter https://www.nzz.ch/technologie/metaversum-virtuelle-grundstuecke-und-digitale-wirtschaft-ld.1669080 [13] Gollmer, P. (2022). Eine eigene Insel mit Villa? Im Metaversum wird eifrig an diesem Traum gebaut. Verfügbar unter https://www.nzz.ch/technologie/metaversum-virtuelle-grundstuecke-und-digitale-wirtschaft-ld.1669080 [14] Müller, N., Wieting-Kälin, N., Plebani, T., & Tock, N. (2022). Metaverse Immobilienwirtschaft: neue Welt, neue Regeln. Verfügbar unter von https://www.wuestpartner.com/ch-de/2022/07/12/metaverse-immobilienwirtschaft/ [15] Finanzen.ch. (2022). Grundstückskauf im Metaverse. Raiffeisen Schweiz positioniert sich erstmals zu virtuellen Immobilien.Verfügbar unter https://www.finanzen.ch/nachrichten/devisen/grundstueckskauf-im-metaverse-raiffeisen-schweiz-positioniert-sich-erstmals-zu-virtuellen-immobilien-1031712762 [16] Wege, E., & Gentner, D. A. (2022). Cross-Sector Briefing: Metaverse – Zukunft des Internets?. Verfügbar unter https://www2.deloitte.com/de/de/blog/sector-briefings/2022/cross-sector-briefing-metaverse-zukunft-des-internets.html [17] Gollmer, P. (2021). Schon lange vor Facebook zeigte die Online-Welt «Second Life», was im Metaversum alles möglich ist. Verfügbar unter https://www.nzz.ch/technologie/second-life-was-uns-eine-18-jaehrige-online-welt-ueber-das-metaversum-erzaehlt-ld.1653856 [18] Piegeler, T., & Müller, M. (2022). Real Estate Sector Briefing: Immobilien im Metaverse – Chance oder Risiko? Verfügbar unter https://www2.deloitte.com/de/de/blog/sector-briefings/2022/real-estate-sector-briefing-immobilien-im-metaverse.html

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