Immobilien- und Hypothekenmarkt Schweiz: Was die grossen Institute für die nächsten fünf Jahre erwarten

Mehrere grosse Schweizer Institute haben in den letzten Wochen ihre Prognosen für den Immobilien- und Hypothekenmarkt aktualisiert. Wir fassen zusammen, wo sich die Einschätzungen decken und wo sie auseinandergehen.

«Wie entwickeln sich Zinsen, Preise und Renditen in den nächsten fünf Jahren?»

Die kurze Antwort: Die Richtung ist unter den Instituten weitgehend unbestritten, bei Tempo und Ausmass gehen die Einschätzungen spürbar auseinander.

Für unsere Kundinnen und Kunden lohnt sich deshalb kein Blick auf eine einzelne Prognose, sondern auf die Bandbreite der relevanten Häuser.

1. Zinsen: Ende der Nullzins-Phase zeichnet sich ab, nicht mehr

Die SNB hat den Leitzins im September 2026 bei 0% belassen. Für 2027 gehen die Einschätzungen der Banken auseinander:

• UBS rechnet mit zwei Zinsschritten im Verlauf 2027 auf rund 0.5%,
• ZKB geht von einem Anstieg auf bis zu 0.75% aus,
• eine Umfrage des Bankenverbands zeigt, dass eine Mehrheit der befragten Expertinnen und Experten noch von 0% bis Ende 2027 ausgeht.

Für Hypothekarnehmer heisst das => auch im günstigsten Fall sollte eine Finanzierung nicht nur zum heutigen Satz gerechnet werden, sondern zusätzlich mit einem Stresstest bei rund 1.5% bis 2%.

2. Kaufpreise: Wachstum verlangsamt sich, bleibt aber positiv

Für 2026 bewegen sich die Prognosen zwischen rund 2.8% (Wüest Partner) und über 4% (UBS, Raiffeisen, ZKB). Für 2027 rechnet die ZKB mit einer Verlangsamung auf rund 2 bis 2.5%, davon für den Kanton Zürich rund 2%. Verlässliche Institutsprognosen für die Jahre danach gibt es nicht, als Planungsgrösse gilt eine Bandbreite von 1.5 bis 3% pro Jahr.

3. Renditeliegenschaften: Rendite kommt künftig aus der Miete, nicht mehr aus der Bewertung

Die Diskontsätze für erstklassige Zürcher Mehrfamilienhäuser liegen mit rund 1.86% praktisch am Boden. Eine weitere spürbare Kompression ist kaum mehr zu erwarten. Die Gesamtrenditen dürften sich deshalb von zuletzt über 8% auf eine Grössenordnung von 3 bis 6% pro Jahr normalisieren, getragen von Mietwachstum statt von weiter sinkenden Diskontsätzen. Institutionelle Investoren, insbesondere Pensionskassen, bleiben als Käufergruppe aktiv.

4. Angebot und Nachfrage: Die Knappheit bleibt strukturell

Die Leerstandsziffer liegt national bei 0.93%, im Kanton Zürich bei 0.52% und in der Stadt Zürich bei lediglich 0.11%. Die Bautätigkeit erholt sich zwar, braucht aber Zeit, bis sie bei den Fertigstellungen ankommt. Gleichzeitig bleibt die Zuwanderung positiv, wenn auch unter den Spitzenwerten der letzten Jahre. Die strukturelle Wohnungsknappheit dürfte über den gesamten Prognosezeitraum bestehen bleiben.

5. Regulatorik als grösster Unsicherheitsfaktor

Drei Entwicklungen sind für die kommenden Jahre entscheidend:

• eine Verschärfung der Lex Koller, die den Erwerb von Schweizer Immobilien durch Personen im Ausland sowie durch kotierte Immobiliengesellschaften und -fonds betreffen könnte,
• die Diskussion um höhere Eigenkapitalanforderungen für die UBS, die im Extremfall die Finanzierungskapazität für grosse und gehebelte Projekte beeinflussen könnte,
• die Abschaffung des Eigenmietwerts per 1. Januar 2029, die insbesondere für stark fremdfinanzierte Eigenheimbesitzer die steuerliche Ausgangslage verändert.

Keiner dieser drei Punkte ist bereits geltendes Recht. Alle drei sollten jedoch bei mehrjährigen Finanzierungs- und Investitionsentscheiden von Anfang an mitgedacht werden.

Unser Fazit

Der Schweizer Immobilienmarkt bleibt in den nächsten Jahren von struktureller Knappheit geprägt, das spricht grundsätzlich für stabile bis moderat steigende Werte. Gleichzeitig verändert sich das Umfeld: Die Zinsen dürften ihren Tiefpunkt hinter sich haben, die Renditekompression bei Anlageliegenschaften ist weitgehend ausgereizt, und die Regulatorik wird zum eigentlichen Unsicherheitsfaktor.

Für jede einzelne Finanzierungs- oder Investitionsentscheidung empfehlen wir deshalb, die eigene Situation gegen mehrere Zins- und Preisszenarien zu prüfen, statt sich auf eine einzelne Prognose zu verlassen. Gerne analysieren wir gemeinsam mit Ihnen, was diese Entwicklungen konkret für Ihr Vorhaben bedeuten.