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  • Manuela Käppeli

Das hat doch nicht so viel wert – oder? - ein Nachdenken über den ökonomischen Wert in Real Estate

Dr. phil. Manuela Käppeli / Jan Würgler

Kauft man sich eine Immobilie oder bezieht eine Finanz- und/oder Immobiliendienstleistung, ist dies mit einem bestimmten Preisschild versehen. In der Regel überlegen wir uns dabei – ist dieser Preis gerechtfertigt? Wollen wir dies bezahlen? Ist es uns wert, für die Immobilie oder Dienstleistung dies auszugeben? Dabei wird der Wert in den meisten Fällen durch den Markt bestimmt – der Preis pendelt sich dort ein, wo sich Angebot und Nachfrage treffen. Diesem Prinzip folgen nahezu alle Messungen in der Ökonomie: Handelsbilanzen, Bruttoinlandprodukt, Geschäftsberichte, Schätzungen von Immobilien, etc. Auf den ersten Blick bringt dies eine nachvollziehbare Klarheit mit sich, weshalb wir uns auf diese Kennzahlen verlassen. Auf den zweiten Blick jedoch relativiert sich diese Klarheit. Denn wie wird der Wert bei Einbezug von Aspekten festgelegt, die nicht von Angebot und Nachfrage bestimmt werden? Man denke hier zum Beispiel an die Geschichte einer Liegenschaft, an den emotionalen Bezug oder an das selbstentwickelte Regenwasseraufbereitungssystem im Garten. Was bedeutet dies konkret für den Wert einer Immobilie? Ähnliche Fragen stellen sich auch bei Dienstleistungen. Wie viel Wert hat eine persönliche, vertrauensvolle Beratung und Begleitung? Wie kann ein Unternehmen solche Aspekte bei Bewertungen mitberücksichtigen? Im Rahmen dieses Blogbeitrags wird diesen Fragen nachgegangen, wobei die Komplexität des «ökonomischen» Werts aufgezeigt und das Nachdenken darüber angeregt werden soll.


Bestimmung von Wert – eine logische Schlussfolgerung

Heutzutage wird der Wert in der Regel durch den Markt bestimmt. Das heisst, der Preis ergibt sich durch das Angebot sowie die Nachfrage. Dieses Prinzip hat bereits Adam Smith als «invisible hand» in seinem Standardwerk «Der Wohlstand der Nationen» 1776 beschrieben. Die Nachfrage wird dabei durch gesellschaftliche Trends beeinflusst. Ein aktuelles Beispiel: die Solaranlagen. Aufgrund der Energiekrise, die sich unter anderem durch den Ukraine-Krieg zugespitzt hat, entscheiden sich immer mehr Eigentümer:innen für Solaranlagen. Dies hatte zur Folge, dass sich der Preis für entsprechende Solarpanels innert kurzer Zeit massiv gesteigert hat, da die Nachfrage teilweise grösser ist als das Angebot. Trotzdem ist sichtbar– viele sind bereit, einer Solaranlage diesen Wert zuzuschreiben. Grundsätzlich ist dieses Angebot/Nachfrage-Prinzip logisch – entsprechend verlassen wir uns auf diese Kennzahlen, um zu unterscheiden was wertvoll ist und was nicht.


Wert als Mysterium

Dass Wert – auch im ökonomischen Sinne – durch Angebot/Nachfrage bestimmt wird, war aber nicht immer so. Im 16. Jahrhundert haben die Jesuiten neue Methoden der Finanzbuchhaltung entwickelt, wie etwa der doppelten Buchführung. Dabei nahmen sie eine besondere Perspektive auf den ökonomischen Wert ein. Für sie musste der Kern des Wertes ein Mysterium sein. Nach ihrer Überzeugung konnte man sich nur so dem annähern, dass man nie ganz fassen konnte. Vor diesem Hintergrund waren für sie Zahlen lediglich ein Hilfsmittel, um eine mehrdeutige Welt erfassen zu können. Somit war für sie die Bestimmung von Wert etwas Offenes, was nicht abgeschlossen werden konnte. Dieses Verständnis von Wert ist heutzutage fast nicht mehr anzutreffen.


Auslegung von Wert – jederzeit verkaufsbereit

Heutzutage besteht ein totalitärer Glaube an die Märkte[1]. Dies lässt sich beispielsweise an den internationalen Buchhaltungsstandards erkennen, die für nahezu alle Unternehmen wegleitend sind. Das heisst, viele Unternehmen betreiben ihre Buchhaltung so, als ob sie zu jederzeit bereit sind, das Unternehmen zu verkaufen. Hat nun aber ein:e Unternehmer:in vor, das Unternehmen langfristig zu betreiben, ist der Marktwert zweitrangig. Diesen Personen ist es wichtiger, wie durch eine gelingende Zusammenarbeit und Kooperation sowie Koordination nachhaltige Werte geschaffen werden. In der modernen Buchhaltung jedoch wird dies nicht abgebildet. So werden beispielsweise Gehälter in Finanzbuchhaltungen ausschliesslich als Kosten aufgeführt – ebenso die verwendeten natürlichen Ressourcen. Der Professor Paolo Quattrone (2023)[2] der Universität Manchester hält fest, dass wir vergessen haben, die Komplexität von wirtschaftlichem Wert zu reflektieren. In vielen Bereichen, insbesondere in der Finanz- und Immobilienbranche geht es primär darum, diese Werte abzugreifen, die andere davor geschaffen haben.


Komplexität des Wertes – aufgezeigt am Beispiel der Nachhaltigkeit und der hedonischen Schätzung

Beispielsweise zeigt sich in der Bewertung der Natur die Komplexität und deren unzureichende Berücksichtigung in wirtschaftlichen Wertmessungen. So hat sich bis heute – auch mit Vorstössen der Forschung – keine Methode durchsetzen können, welche die Kosten der Natur in der Buchhaltung und Wertbemessung adäquat miteinbezieht. Im Gegensatz – werden die Kosten für Naturressourcen mitberechnet, lassen sich viele kritische Stimmen finden. So wird der Vorwurf laut, dass man Natur niemals in Geld aufzuwiegen vermag. Ein Versuch der Nachhaltigkeit vermehrt Wert zuzuschreiben, wird im Investieren nach ökologischen und sozialen Massstäben gesehen. Die ESG-Kriterien agieren dabei als Bewertungsmassstab. Dies hört sich vielversprechend an, gerade auch, weil sich diese Investitionsmöglichkeiten zu einem rasant wachsenden Geschäft etablieren. Werden jedoch diese Investitionsmöglichkeiten genauer betrachtet, bleiben sie in der Regel ein Label für Unternehmen. Denn in den bekannten ESG-Ratings sind Unternehmen in den Top 10 gelistet, die sich weder durch ein nachhaltiges Verhalten auszeichnen noch den ökonomischen Wert weniger Bedeutung zumessen.


Die Komplexität von Wert lässt sich aber auch mit der hedonischen Schätzung von Immobilien aufzeigen. Die hedonische Bewertungsmethode schreibt Immobilien durch Vergleiche verkaufter Immobilien mit ähnlichen Eckdaten einen bestimmten ökonomischen Wert zu[3]. Dabei basiert dieser Vergleich auf den stattgefundenen Transaktionen auf den Markt – also wiederum prägt das Angebot respektive die Nachfrage die Schätzung. Zudem sind die Parameter für diese Schätzung festgelegt – individuelle Aspekte fallen so teilweise weg. Zusätzlich ist dem Bewerter:in überlassen, wie er:sie die Immobilie auf Basis dieser Parameter einschätzt. Obwohl diese Schätzungen die Grundlage für Finanzierungen, Immobilientransaktionen und dazugehörige Dienstleistungen sind, werden persönliche Bezüge oder Anliegen der Kund:innen nicht abgebildet.


Ein umfassendes Verständnis von Wert – ein nachhaltiger Purpose für Affines als Real Estate Advisory Boutique

Es zeigt sich, dass eine absolute Betrachtung des Wertes auf der Grundlage von Angebot und Nachfrage zu kurz greift. Gerade bei Immobilien und Liegenschaften geht es um mehr als nur Angebot/Nachfrage. Vielfach stehen hinter dem Business-Case Geschichten und emotionale Bezüge, die sich nicht 1:1 in Bewertungen niederschlagen. Auch beim Thema Nachhaltigkeit ergeben sich für den Bereich Real Estate in Bezug auf die Wertbemessung besondere Herausforderungen. Inwiefern in Zukunft mithilfe von AI umfassendere Wertebemessungen vorgenommen werden können, bleibt abzuwarten. Wenngleich dies auch kritisch zu beobachten ist – denn gerade emotionale, persönliche Aspekte können fast nicht in Daten abgebildet werden. So bleiben diese Aspekte für AI meist verborgen.


Geschichten und emotionalen Bezüge auf- und ernstzunehmen, ist für Affines wegleitend, wobei sich dies in einer besonderen Sensibilität für die individuellen Bezüge der Kund:innen zeigt. Dies spiegelt sich der persönlichen, vertrauensvollen Beratung und Begleitung von Affines wider – die nicht einfach mit einem Preisschild versehen ist, sondern als grundsätzlichen Purpose gelebt und gezeigt wird. Voraussetzung dafür ist für Affines eine umfassende Betrachtung von Wert(messungen), wobei die Komplexität von Wert anerkannt und berücksichtigt wird. Dabei ist dies mehr als ein Label, vielmehr setzt Affines vor diesem Hintergrund explizit eigene Wertmassstäbe – so schreibt sie den individuellen Anliegen und Bezüge der Kund:innen einen besonderen Wert zu.

[1] Böhme, J. (2023). Der Naturmarkt. Brand eins – Schwerpunkt Neue Werte, 25 (6), 35-41 [2] Quattrone, P. (2023). The Jusuits. Verfügbar unter https://paoloquattrone.com/the-jesuits/ [3] Immobilienfonds News (2023). Hedonische Immobilienbewertung: Definition, Formel, Vorteile und Nachteile. Verfügbar unter Hedonische Immobilienbewertung: Definition, Formel, Vorteile und Nachteile - immobilienfonds-news.de

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