Blogbeitrag Affines AG 04.11.2023 (Jan Würgler)
Knapp die Hälfte aller Immobilien sind in den Händen von Personen der Generation Babyboomer (59 bis 69-Jährige). Diese sind bereits oder gehen demnächst in den Ruhestand, wobei sich ihre Wohnbedürfnisse verändern werden. Gleichzeitig rücken ihre Nachkommen nach, Personen der Generationen X, Y und Z, die andere Bedürfnisse haben - geprägt unter anderem durch die Pandemie, aktuelle wirtschaftliche und geopolitische Entwicklungen und die Klimakrise. Diese veränderten Bedürfnisse betreffen dabei ebenso die Ansprüche ans Leben und Wohnen. Doch was bedeutet dies für zukünftige Wohnformen und welchen Impact nehmen die Veränderungen auf den Immobiliensektor? Der Blogbeitrag setzt hier an und zeigt generationsspezifische Entwicklungen sowie dazugehörige Impacts auf den Immobiliensektor auf, um in einem abschliessenden Schritt Empfehlungen für den Umgang mit den Entwicklungen herzuleiten.
Generationen Babyboomer, X, Y und Z
Der Begriff Generation stammt ursprünglich aus dem lateinischen Wort »generatio« und stand im 17. Jahrhundert für die Zeugung bzw. Zeugungsfähigkeit. Entsprechend wird darunter die »Gesamtheit aller etwa zur gleichen Zeit geborenen Menschen« verstanden (Bock 2007: 165[1]). Zu den aktuellen Generationen gehören die Babyboomer (1954-1964), die Generation X oder Golf (1966-1980), die Generation Y oder Millennials (1981-1995) und die Generation Z oder Zoomers (1996-2009). Diese Generationen unterscheiden sich in den Wert- und Normvorstellungen, Erfahrungen sowie Lebensentwürfe, die Einfluss auf die Identität und somit auch auf die Arbeitswelt respektive -einstellung nehmen (statista 2021).
Die Generationen zeichnen sich dabei durch folgende Merkmale aus (statista 2021: 10-22[2]):
Die Generation Babyboomer ist heute die grösste Population aller Generationen und umfasst die Nachkommen der Generationen mit Kriegserfahrung (Generation Silent), wobei sie durch diese geprägt sind und daher in ihrem Leben Sicherheit und Stabilität besonders wichtig sind. Da die positive wirtschaftliche Entwicklung ein zentraler gesellschaftlicher Aspekt war, werden dieser Generation Charakterzüge wie diszipliniert, karriere- und leistungsorientiert nachgesagt (Intergeneration.ch, 2023[3]).
Die Generation X steht für eine starke Konsumneigung, Personen der Generation Y sind als Workaholics bekannt und die Generation Z ist auf Social Media fokussiert (statista 2021[4]).
Bei den Wert- und Normvorstellungen ist allen Generationen gemeinsam, dass sie viel Wert auf Freundschaften und ein unabhängiges Leben legen. Jedoch ist den Personen der Generation Y eine glückliche Beziehung wichtig. Bei der Generation Z steht der Fun-Faktor im Vordergrund, wobei es um Spass, Abenteuer und das Erleben von neuen Sachen geht. Bei der Freizeit unterscheidet sich die Generation X, die sehr viel Zeit in der Natur verbringt und sich um das »Zuhause« kümmert (Garten etc.). Die Generation Z hingegen geniesst häufiger das Nachtleben oder Sportaktivitäten.
Die Generationen Y und X versuchen durch ihre Lebensweise immer mehr auch nachhaltig etwas für die Natur und die Umwelt zu machen. So verzichten sie auf Fleischkonsum und fahren Elektroautos.
Auch in Bezug auf die Einstellung zum Beruf sind die Generationen unterschiedlich. Dabei hat insbesondere die Generation Y Einfluss auf die aktuellen Entwicklungen im Bereich der Arbeit. Die Work-Life-Balance nimmt zwar bei dieser Generation einen hohen Stellenwert ein, jedoch ist bei ihr die Identifikation mit der Arbeit sowie den damit verbundenen Leistungen am deutlichsten. Aufgrund dessen verschwinden die Grenzen zwischen Arbeits- und Familienleben oft.
Die Generationen Y und Z machen sich vermehrt Sorgen um ihre Zukunft (Deloitte, 2023[5]), wobei sich die Sorgen insbesondere auf die Themen «Klimakrise» und «steigende Unterhaltskosten (Miete, Mobilität und Rechnungen) beziehen. Auch die geopolitischen Herausforderungen wie unter anderem der Ukraine-Krieg verstärken die Sorgen.
Generationen lassen sich heute immer weniger voneinander abgrenzen. Dies steht einerseits mit dem rasanten Tempo der Veränderungen in Zusammenhang, wobei sich immer weniger klare generationelle Unterschiede erkennen lassen. Andererseits werden mit Generationen auch eine Zuschreibung auf eine konkrete Personengruppe vorgenommen, ohne diese kritisch zu überprüfen.
Veränderte Bedürfnisse in Bezug auf Leben und Wohnen
Es stellt sich nun die Frage, welchen Einfluss die veränderten Wert- und Normvorstellungen der Generationen auf das Leben und Wohnen nehmen.
Für die Generation Babyboomer sind Immobilien primär ein Statussymbol und ein Zeichen für Erfolg, wobei sie in der Regel eher grosse und luxuriöse Liegenschaften bevorzugen. Mit dem zunehmenden Alter verändern sich jedoch ihre Bedürfnisse, wobei viele den Wunsch haben, sich nach der Pensionierung räumlich zu verkleinern. Dabei spielen Barrierefreiheit und Komfort eine zentrale Rolle, da sie Orte bevorzugen, die ihnen ein aktives Leben ermöglichen und in Bewegung zu bleiben. Babyboomer haben aufgrund ihrer langjährigen Erfahrung im Immobilienmarkt ein grundlegendes Verständnis für die Anforderungen einer erfolgreichen Immobilientransaktion sowie dem Halten und Pflegen einer Immobilie. Der Immobilienbesitz bedeutet für die Babyboomer oft nicht nur persönlicher Wohnraum, sondern wird auch als Investitionsentscheidung gesehen. Die Immobilie wird als Geldanlage und Chance betrachtet, langfristig Vermögen aufbauen (Properti.ch, 2023[6]).
Ähnlich wie die Babyboomer legt die Generation X Wert auf den Besitz eines Eigenheims, suchen jedoch nicht primär nach luxuriösen «Vorstadtliegenschaften», sondern bevorzugen eher moderne Immobilien mit zeitgemässem und funktionalem Design, idealerweise mit guter Anbindung an Verkehrswege und öffentliche Infrastruktur. Auch die technische Ausstattung spielt für die Generation X eine wichtige Rolle, weshalb sie moderne, energieeffiziente Gebäudetechnik mit smarten Funktionen bevorzugen. Aufgrund ihrer Erfahrungen sind Personen der Generation X skeptischer gegenüber Immobiliendienstleister:innen (Properti.ch, 2023[7]).
Die Generation Y hat hingegen besondere Vorstellungen von Immobilien. Als sogenannte «Digital Natives» haben sie eine andere Art zu denken und zu arbeiten. Für sie steht Selbstverwirklichung, Freizeit und persönliche Zufriedenheit im Fokus. Diese veränderte Lebensweise spiegelt sich auch in ihren Erwartungen an Liegenschaften wider. Laut einer Studie der Hochschule Luzern (HSLU, 2021[8]) wird die zukünftige Entwicklung und Ausrichtung des Wohnungsmarkts stark von den Ansprüchen der Digital Natives beeinflusst. Personen der Generation Y haben ein starkes Bedürfnis nach Flexibilität und Gemeinschaft, weshalb alternative Wohnformen und Nachhaltigkeit für sie besonders wichtig sind. Darüber hinaus bevorzugen sie urbanen Wohnraum aufgrund der vielfältigen kulturellen und sozialen Möglichkeiten. Während einige Personen der Generation Y die Stadtnähe suchen, gibt es aber dennoch andere, die den Wert der Immobilie an Naherholungsgebieten messen.
Obwohl viele Angehörige dieser Generation Z noch nicht über den Kauf einer Immobilie nachdenken, besteht dennoch Bedarf an Alternativen zum traditionellen Wohneigentum. Studien belegen, dass die junge Generation skeptisch gegenüber dem Immobilienerwerb ist. Nur ¼ der Personen der Generation Z glaubt, dass sie sich später einmal eine Immobilie leisten können. Steigende Zinsen und Inflation sowie aktuelle globale Unsicherheiten (Ukraine-Krieg, Nahost-Konflikt, etc.) werden diese Trends verstärken. Alternative Wohnformen wie Co-Living und Mikroapartments werden vor diesem Hintergrund eine grössere Rolle spielen. Neben der Zentrumsnähe spielen auch Vernetzung und Gemeinschaft bei der Generation Z eine wichtige Rolle. Daher sind Wohnformen, die auf gemeinschaftliches Wohnen und Zusammenleben ausgerichtet sind, für sie besonders attraktiv (Newhome, 2023[9]).
Impact auf den Immobilienmarkt
Eine Studie von Swisslife (2022[10]) zeigt, dass der:die durchschnittliche Erstkäufer:in von Immobilien in der Schweiz 48 Jahre alt ist - 17 Jahre älter als der europäische Durchschnitt. Dieses Ergebnis ist natürlich zu kontextualisieren, da sich die Anforderungen für einen Immobilienkauf in den europäischen Ländern teilweise massiv unterscheiden. Nichtsdestotrotz wird ersichtlich, dass die Generation X zusammen mit der Generation Y die aktuelle Zielgruppe der Immobilienbranche darstellt. Es zeigt sich dabei, dass sich die Bedürfnisse in Bezug auf Leben und Wohnen teilweise stark unterscheiden oder gar widersprechen.
Zusammenfassend lassen sich dennoch folgende Impacts für den Immobilienmarkt herleiten:
Aufgrund des Bedürfnisses der Generationen Y und Z, urban zu leben und in Gemeinschaft zu wohnen, werden neue Wohnformen wie Microapartments oder Co-Living weiter an Bedeutung zunehmen. Eine eigene Wohnung zu mieten oder gar zu kaufen in Stadtnähe ist für viele immer schwieriger.
Inwiefern jüngere Generationen wirklich noch das Bedürfnis nach Eigentum entwickeln, bleibt offen. Gerade vor dem Anspruch der Flexibilität gerät das Kaufen einer Liegenschaft im Sinne von Eigenheim in den Hintergrund. Es ist somit davon auszugehen, dass das Bauen und Anbieten von attraktiven Mietwohnungen zukünftig den Immobiliensektor stärker prägen werden. Nichtsdestotrotz könnten gerade Immobilien als Investitionsmöglichkeit an Bedeutung gewinnen, da diese eine unabhängige Rendite und somit Einkommen für jüngere Generationen gewährleisten könnte, was wiederum sich positiv auf die Unabhängigkeit auswirkt.
Das Beschaffen von Eigenmitteln für ein Eigenheim ist unter der Voraussetzung der nicht mehr linearen Lebensverläufen und langen Ausbildungswerdegängen für jüngere Generation zur Herausforderung geworden. Wenn die Lebensunterhaltskosten bereits hoch sind und Vollzeitarbeit an Bedeutung verliert, sprich das Einkommen weniger wird, werden in Zukunft die jüngeren Generationen für das Aufbringen der Eigenmittel bei einem Immobilienkauf noch mehr auf die Unterstützung ihrer Eltern angewiesen sein.
Das Thema Nachhaltigkeit wird gerade für jüngere Generationen immer wichtiger. Aufgrund dessen ist es zentral, Nachhaltigkeit in Immobilienprojekten sowie in Immobiliendienstleistungen miteinzubeziehen und diese auch explizit zu fördern und auszuweisen.
In Folge der Pandemie hat das Alleinwohnen an Attraktivität eingebüsst – die Vernetzung in Quartieren und mit Nachbar:innen gewinnt an Bedeutung (Frick, Kwiatkowski & Samochowiec, 2022[11]). Zudem hat der eingeschränkte Aktionsradius während der Pandemie den Stellenwert des «schönen Wohnens» erhöht.
Die Pandemie hat die Digitalisierung zudem beschleunigt und neue Arbeitsformen in Unternehmen etabliert. Homeoffice ist in gewissen Bereichen Standard, wobei Flex Work grossgeschrieben wird. Arbeitnehmende möchten sowohl Arbeitsmodell als auch Arbeitsort selbständig und frei zu wählen. Ganz im Zeichen von «New Work» sind Unternehmen daran, ihre Arbeitsformen und -zeitmodelle zu überarbeiten, um attraktive Arbeitsbedingungen für Arbeitnehmende zu schaffen. Das Büro im herkömmlichen Sinne gibt es nur noch selten und wird an Bedeutung weiter verlieren. Aufgrund dessen ist das Wohnen in der Nähe des Arbeitsplatzes nicht (mehr) ausschlaggebend und notwendig (Stichwort: «Digital Nomades», «Workation»).
Jüngere Generationen informieren sich anders über Angebote und Entwicklungen als ältere. Dies hat zur Folge, dass die ursprünglichen Immobilienportale mit den Miet- und Eigentumsangebote zukünftig an Bedeutung verlieren werden. Social Media und Influence werden dafür eine grössere Rolle spielen.
Gefragt ist - ein generationsübergreifendes Agieren und eine langfristige Ausrichtung
Um dies zu erreichen, können dabei folgende Ansatzpunkte für eine zukunftsfähige Immobilienstrategie hergeleitet werden:
Immobilientransaktionen generationsübergreifend denken und Nachkommen frühzeitig einbeziehen: Grundsätzlich wird ersichtlich, dass die dynamischen Bedürfnisse der Generationen eine Anpassung des Agierens im Immobiliensektor erfordern. Dabei ist es wichtig, die unterschiedlichen Bedürfnisse der Zielgruppen zu kennen und auf diese einzugehen. Ein generationsspezifischer Blick ermöglicht es, vorausschauend nicht nur mit der primären Zielgruppe in Kontakt zu sein, sondern frühzeitig mit den Nachkommen eine Beziehung aufzubauen und diese bedürfnisorientiert einzubinden (Properti.ch, 2023). So kann eine langfristige Kund:innenbindung ermöglicht werden. Dabei ist es notwendig, die Sorgen der jüngeren Generationen ernst zu nehmen und diese explizit bei der Betreuung der Kund:innen und bei Immobilienprojekten (in Form des Themas Nachhaltigkeit bspw.) mitzudenken. Zudem verändern sich auch die Bedürfnisse der bestehenden Kund:innen (bspw. durch andere Bedürfnisse im Alter, etc.). Umso wichtiger ist es, die Bedürfnisse der Zielgruppe im Bereich Immobilien regelmässig zu evaluieren und allenfalls die Angebote anzupassen.
Immobilienprojekte langfristig ausrichten: Es ist zentral, die generationsspezifischen Zuschreibungen kritisch zu hinterfragen und zu vermeiden, aufgrund der Generationen in bestimmten Clustern zu denken, zu bauen und Immobilienprojekte umzusetzen. Im Konkreten: es geht nicht darum für eine sehr eng gefasste Zielgruppe zu agieren – beispielsweise hier für die 20- bis 30-jährigen zu bauen und dort die «Senior:innenwohnung» oder die Kleinwohnungen für Singles. Die Erfahrungen zeigen vielmehr, dass viele Personen es bevorzugen in durchmischten Quartieren und Umgebungen zu leben. Immer wichtiger ist es dabei, mit der Immobilie auch ein bestimmtes Selbstverständnis, Lebensgefühl und Stil zu ermöglichen. Gerade für die Generationen Y und Z geht es mehr als um Wohnen – gerade auch vor dem Hintergrund des Stellenwertes von Homeoffice. Eine einfach beheizte Wohnung als «Dach über dem Kopf» taugt heute kaum noch noch als Miet- und Kaufargument (Newhome, 2023[12]).
[1] Bock, K. (2007). ‚Generation‘ und Soziale Arbeit. In S. Hering (Hrgs.), Bürgerschaftlichkeit und Professionalität (S. 165-170). Wiesbaden: VS Verlag für Sozialwissenschaften [2] Statista (2021). Gen Z, Millenials und Generation X – ein Überblick. Verfügbar unter https://de.statista.com/statistik/studie/id/78414/dokument/gen-z-millennials-und-generation-x-ein-ueberblick/ [3] Intergeneration(2023). Babyboomer, Generation X, Y und Z: Die Generationen im Überblick. Verfügbar unter https://intergeneration.ch/de/grundlagen/generation-x-y-z-ueberblick/?gclid=CjwKCAjwkY2qBhBDEiwAoQXK5VC4CdoKax5Y8AcKbEYkvARuFeS4oOhNK8_VXl9zK_FVxmdLItC-_RoC2nYQAvD_BwE [4] Statista (2021). Gen Z, Millenials und Generation X – ein Überblick. Verfügbar unter https://de.statista.com/statistik/studie/id/78414/dokument/gen-z-millennials-und-generation-x-ein-ueberblick/ [5] Deloitte (2023). 2023 – Gen Z and Millennial Survey. Verfügbar unter file:///C:/Users/kaeu/Downloads/deloitte-2023-genz-millennial-survey.pdf [6] Properti.ch (2023). Boomer, Gen X, Y und Z: Immobilientransaktionen der Generationen. Verfügbar unter https://properti.ch/de/insights/eigentuemer/boomer-x-y-und-z-immobilientransaktionen-der-generationen/ [7] Properti.ch (2023). Boomer, Gen X, Y und Z: Immobilientransaktionen der Generationen. Verfügbar unter https://properti.ch/de/insights/eigentuemer/boomer-x-y-und-z-immobilientransaktionen-der-generationen/ [8] Hochschule Luzern (HSLU) (2021). Die Lage der Wohnung ist für Digital Natives nicht kompensierbar. Verfügbar unter Die Lage der Wohnung ist für Digital Natives nicht kompensierbar - Immobilienblog Hochschule Luzern (hslu.ch). [9] Newhome (2023). Generation Z. So wohnen wir morgen. Verfügbar unter https://www.newhome.ch/blog/de/mieten/mietwohnungsmarkt/generation-z-so-wohnen-wir-morgen/ [10] Swisslife (2022). Sinken bald die Immobilienpreise in der Schweiz? Verfügbar unter https://www.swisslife-select.ch/de/swiss-life-select/blog/sinken-bald-die-immobilienpreise-in-der-schweiz.html [11] Frick, Karin and Kwiatkowski, Marta & Samochowiec, Jakub (2022). Hallo Nachbar:in – Die grosse Schweizer Nachbarschaftsstudie. Gottlieb Duttweiler Institute Verfügbar unter https://ssrn.com/abstract=4612421 or http://dx.doi.org/10.2139/ssrn.4612421 [12] Newhome (2023). Generation Z. So wohnen wir morgen. Verfügbar unter https://www.newhome.ch/blog/de/mieten/mietwohnungsmarkt/generation-z-so-wohnen-wir-morgen/